“以房养老”南京搁浅 “租房养老”成为新尝试

林立 江苏商报 2011-05-25

由全国老龄委办公室、国家发改委、民政部和财政部等十部委联合制定的《关于全面推进居家养老服务工作的意见》和《我国城市居家养老服务研究》(以下简称《研究》)日前正式出台。

《研究》中公布的调查显示,我国已于1999年进入老龄社会。人口老龄化给我国的经济、政治、文化、社会等方面的发展带来了巨大挑战,特别是养老保障、医疗保障、养老服务和农村养老等方面的压力巨大。

当前,仅靠政府和社会保险,远远不能为民众提供足够的养老保障。

《研究》同时公布,中国城市居家养老家政服务和护理服务两项,目前潜在的市场规模已经超过700亿元人民币,2010年将增加到1300亿元,到2020年将超过5000亿元。

专家指出,如能引进社会资本组建相当规模的“养老公司”,不仅能产生很好的经济效益,也具有良好的社会效益。

江苏商报从今日起,将连续推出重点策划“养老模式经济观察”,为破解我国日趋严峻的养老服务难题,提供经济视角的切实建议。

“以房养老”南京搁浅,近日,汤山留园老年公寓的法人吉德胜找到江苏商报,向本报独家爆料:曾被全国媒体称作“南京模式”的“留园以房养老”业务,早在2005年9月就已终结。吉德胜表示,“以房养老”刚开始只是一个噱头,以后就一直停留在构想阶段。而在养老院两位负责人的经济纠纷之后,养老院已经转变成“温泉公寓”

南京汤山温泉路1号,比邻“蒋介石温泉别墅”。

一家新的温泉公寓正在进行全面整修,施工机器和工人都正在紧张忙碌着。大门口悬挂着“南京勤善堂刘园温泉公寓”的红色条幅,上面可以清晰地看到“餐饮、温泉”的服务范围,以及两个显眼的预订电话。

汤山作为全国四大温泉疗养区之一,各类温泉公寓集聚。一家新的温泉公寓的出现,在汤山镇上已是习以为常。事实上,并没有太多人知道,这家“南京勤善堂刘园温泉公寓”便是原来的“汤山留园老年公寓”。

2005年5月,该公寓曾经在全国第一家创立“以房养老”的新型养老模式,成为全国第一家“敢吃螃蟹的人”。这种移植国外的养老方式,一度被定位为“以房养老的南京模式”,受到国内各媒体的广泛关注甚至较高评价,并引发全国关于养老模式的大讨论。

一时间,汤山留园老年公寓名声大震。自称是留园老年公寓的负责人、“以房养老”的创始人——养老院负责人刘小艳因此扬名全国。

但一句“留园的以房养老早在2005年9月就已经停止”打破了平静。

吉德胜,另外一位自称南京温泉留园老年公寓的负责人,亮出由南京江宁区民政局颁发的法定代表人证书,告诉江苏商报,“以房养老”一开始只是一个噱头,接下来更像是一个“骗局”。

如今,“留园”改成了“刘园”“老年公寓”变成了“温泉公寓”。3个字的改变,恰恰涵盖了南京“以房养老”模式衰败的整个过程。而突然跳出来的两位“负责人”的恩怨纠纷,也反映出民营机构在探寻养老市场的背后起伏。

养老院的“法人之争”

2004年,37岁的吉德胜手中有些积蓄。准备在南京寻找项目,自己投资开创事业。

经一位朋友向吉德胜介绍说,位于江宁区汤山镇温泉路1号,有一家养老院正在对外寻求合作。“现在中国进入老年社会,老年市场很大,可以不妨尝试”。

朋友口中介绍的养老院,就是“汤山留园老年公寓”。由一位川籍女子刘小艳创办,当时租用的是部队房屋,租期为10年,每年租金为12万元。2003年9月16日,100多个床位、占地2000多平方米的老年公寓正式对外营业。

事实上,这位日后成为各大媒体追逐热点人物的刘小艳,有着极为复杂和坎坷的人生经历。据熟悉刘小艳的人向记者透露,现年47岁的刘小艳出生在四川省威远县,1982年嫁到成都市郊区。后来婚姻失败,在女儿7岁时来到南京,主要为一家小饭店刷锅洗碗赚取生活费,并做过保姆工作。后来在河海大学附近的农贸市场承包卖鱼摊位。其后,又开过饭店、从事卖保险等工作。

据刘小艳本人向南京媒体透露,多年打拼之后,她从小保姆变成了百万富姐,最后倾其所有在南京汤山建起了老年公寓,成为当地的“爱心大姐”。

听了朋友的介绍,吉德胜决定亲自前往汤山老年公寓,对整体情况进行细致了解。“我当时去的时候,感觉公寓很破旧。刘小艳当时告诉我,她急于需要投资。”吉德胜表示,当时并没有答应投资,只承诺考虑两天会给回复。

针对希望吉德胜参与对公寓投资的问题,刘小艳曾做过这样的解释,要想让更多的老人能安享晚年,靠她这个小小的公寓肯定是不现实的。此外,她这个只有初中文化的“老总”在管理这个公寓时,感到力不从心。为了这个爱心事业,她需要寻找一位懂得管理的人才。

吉德胜最终决定参与汤山温泉的投资。“当时决定投资,主要有三个原因。第一,老年公寓属于老年福利事业,能享受一定的政策优惠;第二,自己当过兵,养老院租的是部队的房子,感觉和部队打交道比较放心;第三,公寓的位置特别好,与蒋介石温泉别墅只有一墙之隔,做温泉生意肯定能火。”

当时的吉德胜认为,无论从老年事业本身,还是从投资回报来说,这都是一个不错的项目。

吉德胜决定拿出30万元,对老年公寓进行改造。同时,他向刘小艳提出三个条件。从当时的协议内容来看,吉德胜拿出30万元现金用于公寓装修,占到公寓49%的股份,刘小艳占51%。但吉提出要做法人代表。

刘小艳的描述与吉德胜的说法有出入。她说,2004年7月中旬,吉德胜对老年公寓投入了30万元,以合伙人的名义开始工作。但12月份,吉找到她商量,认为自己在这里的职位太低,不能展示自己的特长,希望她将公寓的法人代表进行变更,让自己成为名正言顺的负责人,才能大干一场。一心扑在事业之中的她,答应了吉要求。

尽管两人的描述有所不同,但至少可以证明一点:2004年7月份,双方的确签署了合作协议,并在同年年底,双方到江宁区民政局做了法人变更。

也就在此时,在全国引起广泛关注及激烈讨论的“以房养老”模式,正在从这里开始酝酿。

“以房换养是个噱头”

“我才是以房养老的第一构想人。”吉德胜告诉记者,考虑到有不少老人有自己的房产,身边缺乏人照顾。完全可以尝试用房子来养老。因此,“以房养老”是一个不错的概念构想。

但这一切,仅仅停留于构想。

从当初对媒体发布“以房养老”的构想之后,3年来,吉德胜第一次向媒体透露,其实“以房养老”仅仅是一个构想,还有很多方面需要细节化。考虑到养老院刚刚开始运作,需要打广告扩大知名度,匆忙中将本不成熟的想法,提前向外界进行了公布。

“从某个程度上来说,以房养老多少有一些玩‘噱头’的意思。”吉德胜说。

2005年5月份,汤山留园老年公寓向外界陆续披露,决定实施“以房养老”模式。就是老年人把房产抵押,按月领钱用于养老,辞世后住房由金融或保险机构收回还贷。通常意义上所说的“倒按揭”养老方式,开始进入国人视线。

按刘小艳介绍,拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上、无儿无女无亲戚的孤寡老人,只要自愿将房产抵押,经公证后便可入住老年公寓,双方签订产权协议。该公寓承诺:签订了“以房养老”协议的老人,在其有生之年不卖房,而是由公寓将房屋租出去,通过租金来为老人养老。

如果房租高于每月840元,超出部分由老人自由支配。老人入住后,如生小病则由老年公寓报销医疗费;医疗费用如超过10万元,老人才能将房子卖掉。否则直到老人去世,老年公寓给老人办完丧事,房子才能卖掉,房款归老年公寓所有。

令吉德胜和刘小艳都没有想到的是,随后,全国各地媒体把“以房养老”这个话题炒大了。上海、深圳等地媒体纷纷对“以房养老”进行了报道分析。在这些外地媒体的报道中,无一例外都以南京汤山留园老年公寓的倒按揭模式举例,并将这种模式称为“南京模式”。

一时间,留园老年公寓在全国名声大震。

而此时,该公寓的两位股东之间的矛盾随之而来。

“7月6日晚上7点左右,刘小艳在江宁上峰镇修车,要吉拿钱付修理费。吉赶去后两人又发生了争执,他不由分说,一把将刘小艳从车里拖出来,当着很多人的面扯去了她的衣裤并开始毒打。直到这时刘小艳才开始要报警。吉见她要报警更是暴跳如雷,随手拿起旁边的一把铁锹,狠狠地向刘小艳的头上砍去,顿时刘小艳变成了血人。危急关头,110民警赶到了现场,将刘小艳送进了医院。”当时,刘小艳向一家媒体这样叙述事情的整个经过。

吉德胜在接受记者采访时承认,在留园养老院运作一年后,双方矛盾激发,他最后动手打人。但过程并不完全像刘小艳诉说的那样。

两个月后,经法医鉴定,刘小艳为轻伤。吉德胜则告别了留园养老院的管理。

“以房养老”的老人在哪

两位合伙人的矛盾爆发之后,老年公寓一度关闭,原来住在这里的老人全部被赶了出去,直到2006年年初才重新开业。

本报曾在2006年3月份,赶往汤山留园老年公寓采访。当时居住的四位老人,没有一位是以“以房养老”的模式住进去的。记者就“以房养老”办得如何向刘小艳求证。当时,刘小艳脱口而出:“没有,没有这回事,我们没有办这么个事情。”

当记者继续追问她以前阐述的“以房养老”模式时,刘随后又承认,当初她是推出过“以房养老”的模式,也有两位老人以“以房养老”的模式住进了养老院。但是因为最近这两位老人把腿摔伤了,已经回家养伤去了。

“给我你的房子,我替你养老送终。”这种由南京汤山的温泉留园老年公寓提出的独特养老方式,并没有取得成功,除了个别咨询的老人外,这个崭新的概念依然“门庭冷落”。

对此,刘小艳在接受《第一财经日报》采访时坦言,事实上找人测算后她发现,养老院面临的经营风险绝不会小:一般一个老人一年约花费1万元。老人顺当度过余生倒也罢了,怕就怕那些原健康生活几年的老人,忽然因病瘫痪或长期住院,到时候养老院付的医疗费用可就是无底洞了。

“当时整个构想是我提出来的,刘小艳根本不懂得究竟什么是‘以房养老’。她向记者所讲的东西,根本经不起推敲。别人只要稍微算一算,就会觉得这种方式不可行,这也是‘以房养老’最终夭折的根源所在。”吉德胜告诉记者。

据知情人向记者透露,从“以房养老”的模式提出来,留园老年公寓并没有接收一位利用这种模式养老的老人。

“我可以负责任地讲,‘以房养老’的养老模式从2005年9月份就已经完全停止。”吉德胜向记者强调。

“以房养老”纠纷中止步

 2007年12月31日,一份《南京汤山留园老年公寓停业声明》在各大网站上出现。声明称,南京汤山留园老年公寓,自从2005年9月份以来,已经被他人强行非法占有和霸占,并打着“留园老年公寓”的旗号进行各种非法经营和诈骗等活动。留园老年公寓法人代表被强行赶走。鉴于此,南京汤山留园老年公寓宣布停业。

这份声明的落款是南京汤山留园老年公寓法人代表吉德胜。2007年9月,吉德胜坚持以汤山老年公寓法定代表人的身份,向刘小艳讨要公寓财产。刘小艳则坚持自己才是公寓的负责人。双方发生了激烈争执,并惊动了汤山派出所出面协商。汤山派出所对此事进行了证实。

据了解,汤山派出所邵所长曾亲自出面调解。要求吉德胜和刘小艳各自带着证件和法律文本,前往江宁区民政局,由汤山留园老年公寓的主管单位核实双方文件的有效性,并判定谁才是真正的负责人?

记者从江宁区民政局查看到《社会福利机构设置批准证书》和《民办非企业单位登记证书》上看到,在法定代表人与负责人的后面,都写着吉德胜的姓名,签发日期分别为2004年12月21日和2004年12月27日。

为了进一步证实留园老年公寓的归属问题,记者从南京市江宁区老年人社会福利机构信息一览表中查到,汤山留园老年公寓,床位122个,服务人员10人,法人吉德胜。

今年2月18日,记者来到汤山留园老年公寓的主管单位——江宁区民政局。社会福利科翁科长表示,从法律意义上来说,吉德胜应该是留园老年公寓的负责人。

吉德胜提出,自从2005年9月份至今,刘小艳曾以留园老年公寓名义与其他单位签定多份法律文件。这些文件都没有得到自己的认可,也没有养老院的盖章,应没有法律效力。

由于刘小艳没有接受本报面对面的专访,记者无法看到一些协议的具体文本。当记者再次致电刘小艳进行求证,刘小艳告诉记者,以房养老还在继续做,留园老年公寓也并不存在任何纠纷,然后匆忙挂掉了电话。

至此,在全国第一个喊出“以房养老”模式而名噪一时的汤山老年公寓,已经慢慢演变成两位负责人的经济纠纷。民营机构提出“以房养老”的概念,在这样的争执中,渐渐消失怠尽。

养老院的资金困局

今年2月17日,记者来到比邻“蒋介石温泉别墅”的汤山镇温泉路1号。当初的“汤山留园老年公寓”已经更名为“南京勤善堂刘园温泉公寓”。公寓门前堆满了建筑材料,机器轰鸣,许多工人正在脚手架上紧张施工。大门上面悬挂着“南京勤善堂刘园温泉公寓”的红色条幅可以清晰地看到“餐饮、温泉”的服务范围,以及两个显眼的预定电话。

记者走了进去,一位工作人员问是否吃饭或者住宿。记者询问“这不是养老院吗?怎么改为温泉公寓。”该工作人员回答说,我们重新投资装修,改成做餐饮温泉服务了。记者要求面见公寓负责人,一会从房间里出来一位自称姓马的人解释说,这里已经不做“以房养老”业务,改做餐饮住宿。目前,仍有少部分的老人,都是内部安排的,养老院不对外营业。

有知情人向记者透露,重新装修后的勤善堂刘园温泉公寓,已经拉到南京卫岗牛奶公司的一个大单。温泉公寓为卫岗公司部分职工办理了180元一张的消费卡。不过,该消息并未得到刘小艳本人的证实。

事实上,汤山留园老年公寓此时已经与当初的“以房养老”模式,背离得越来越远。

随后,记者寻找负责人刘小艳求证,旁边一位工作人员表示,刘小艳现在不在。无奈之下,记者拨通刘小艳电话,听说是记者要求采访时,表示现在有事情不便接受采访,会在晚点时间向记者回电话。

接下来的时间,记者从未接到过刘小艳主动打来的任何电话。

因无法见到刘小艳本人,记者再次前往汤山进行采访,走访了部分熟悉刘小艳的人。记者了解到,尝试“以房养老”的模式没有得到广泛认同,又经历了合伙人的决裂后,留园老年公寓已是“风雨飘摇”,在2006年上半年整体运营更是举步为艰。

记者调查中,居住汤山的王萍与记者取得联系。王萍在一份“起诉书”中写道:刘小艳的堂哥与王萍是战友,王萍在与刘小艳接触过程中,刘小艳向王萍借款20万元,并一拖再拖。王认为从一开始刘就有预谋在骗取钱财,并且根本没有还款的诚意。因此,只有起诉到法院,请求法院主持公道。

“见到刘小艳的第一印象就是,长相比实际年龄老许多,为人热情,认识人多,自来熟。并主动向我述说一系列的人生坎坷,并表明自己是为了爱心才从事养老行业。”王萍说,当时参观养老院时比较破旧,墙皮掉了,标准间内的所有物品都像拣来的旧物。让人很难相信这里可以让老人安心“以房养老”。

2006年6月份,刘小艳找到王萍,说趁天热装修扩建浴室,并明确许诺16%的年利息及10%的分红。2007年7月4日,王萍借给刘小艳共20万元。在刘小艳的借条上,王萍将10%的分红划掉了。

记者在王萍处也看到了,落款为刘小艳的在2006年7月5日书写的一张欠条。

王萍说,拿到钱后,刘小艳迟迟没有开工。直到2007年1月,王萍前往养老院提出还款要求,并主动要求减息。当听法官说,她早已将老年公寓法人转让给吉德胜,王萍才感觉到问题严重。

最终,通过法律途径,王萍在几个月后将20万的借款要了回来。“我只是对说着‘养老’而又不真正养老的人,感到非常遗憾。”王萍说。

据知情人透露,除了当时王萍的20万元以外,2006年1月中旬有人还亲自看到部队方面的14万元催房租单。养老院还欠后宰门老年护理中心杨某6万元,汤山地热公司一工作人员的亲戚两万元。

汤山留园老年公寓在此时,已经遭遇资金困局。

“租房养老”刚刚起步

“以房养老”曾受到来自社会各界的热切关注。然而,在现有的体制框架下,“以房养老”始终难以迈出具有实质性进展的第一步。汤山留园老年公寓的“搁浅”,再次证明这一点。

租房养老成为新尝试

尽管有住房,有子女照应,但南京的一些老人还是搬进养老院,把自己的房子出租或者干脆卖掉。在他们看来,住进养老院已是“老有所乐”的一种选择。

昨天,在兰园敬老院,今年77岁的王奶奶,正与几个老人边晒太阳边聊天。其他的人正围坐在一起打麻将。王老太自从5年前老伴去世后,一直独居在27平方米的房子里。虽然几个儿女很孝顺,但他们经济条件不好,工作又忙,不能总陪在王老太身边。

老太太喜欢热闹,但是自己每月仅600多元的退休金不够住敬老院,不愿意麻烦子女的老人于是想到把房子租出去。这样一来,加上租金400多元,就足够在敬老院生活了。老人说,逢年过节,她还是要到子女家,但很快就会回来,因为养老院里有很多老朋友。

在南京的各个老年公寓中,这种租房养老的老人或多或少存在。而在居家养老的老人当中,也存在着租房养老的情况。

梅园老年公寓的吴院长则认为老人拿出租房子的租金来养老,过世后,房子留给后代。在很多老人的传统观念里,还是希望能为后代留下一些遗产,选择这种养老方式,老人和子女都觉得心安。

老人房屋产权纠纷多

当然,这仅仅是南京租房养老群体中的一部分。南京瑞海博银龙老年康复护理中心的负责人告诉记者,目前,以房养老在国外是比较常见的模式,在国内还处于探索阶段。南京租房养老的模式正在尝试,还不能说完全成功。必须要政府部门及金融机构方面的支持,才能做得更完善。就其掌握的数据,目前养老院内租房养老的老人,只占2%左右。

据有关部门统计,目前南京共有60岁以上的户籍老人92万,占全市户籍人口的15%,即100个南京人中有15个是60岁以上的老人,在这92万老人中,80岁以上的占12万,独居老人有6.2万余人。南京,成了继上海、北京、天津之后进入老龄化社会最早的城市之一。

另据统计,南京约有1/6的老人因为生活难以自理或缺乏家人照料,想住进敬老院,还有许多老人希望政府和社会多提供一些价格优惠的养老机构,让他们安度晚年。

在这样一个庞大的群体中,“租房养老”模式如何更广泛地扩展,成为很多养老机构需要考虑的问题。

据了解,目前南京有大部分老年人有房屋产权,但这些老人面临的各种房屋产权纠纷非常多。如何将租房与养老院嫁接,这中间还需要其他部门的参与。比如保险公司、银行及大型护理企业。

“以房养老只是解决了养老资金的问题。”有专家认为将“以房养老”视为一种养老模式是一个误区,这种模式更适合经济困难或无子女的老人。

江苏省社会科学院城市发展研究所副所长张卫对“以房养老”的问题做过专门的研究。在接受江苏商报采访时张卫表示,虽然在理论上“以房养老”能解决很多问题,但实际上在我国推行的前景并不乐观,存在着很多障碍。